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2019年二季度房地产中介行业状况报告(深房中协)

2019年二季度房地产中介行业状况报告

——深圳市房地产中介协会

 

概况:截止2019年7月1日,我市总备案机构1674家,备案分支机构(地铺)3343家,星级人员42786人(另暂时无星人员8635人)。2019年二季度深圳市二手房网签21633套,其中已办理过户20731套;深圳市房地产中介协会(以下简称“深房中协”)受理投诉42宗,二季度行业平均投诉率(投诉宗数/网签单量)为1.9,较2018年的4.3‰有显著下降

一、行业状况

(一)  机构、分支机构情况

二季度我市新增备案机构199家,环比增加105%,同比增加275%;其中属2019年新举注册成立的机构达130家,占总量65%。经了解,今年以来房地产经纪机构备案量激增,主要系小微机构加盟入驻贝壳找房平台所需。行业布局初步显现出大平台下的“碎片化”态势,即越来越多中小微企业以独立法人身份注册登记备案,依托类似贝壳找房这样的信息及技术平台开展经纪业务。该态势的出现,或将影响行业未来各大企业经营模式转型,更重要的是大量依托互联网平台的中小微企业,其自身风险承受能力尚有待观察,对消费者和二手房交易服务的保障是否能够由所入驻平台给予支持,也需要从各方面予以关注。

(数据来源:深房中协标准指数)

新增备案机构、分支机构(后简称“地铺”)在区域分布上分化明显且呈加剧态势。新备案机构布局热点主要集中在深圳东西部,龙岗新增55家最多,占总量28%;宝安新增42家次之,占比21%。

在新增地铺方面,龙岗新增22家,占总量40%。其中盐田、坪山、大鹏等区域无新增。

(数据来源:深房中协标准指数)

从所在机构看,新备案的55家地铺中,除Q房网(世华)新增8家,占比15%最多外,其它机构新开地铺分布较为平均。

(数据来源:深房中协标准指数)

(二)行业星级人员情况

在“房住不炒”大的政策背景下,深圳行业内从业人员数量有无大的变化呢?数据显示2019年上半年从业星级人员整体较为平稳,保持在42000人左右。但对比2018年同期数量看,2019年从业的星级人员数量整体下降了14%。

(数据来源:深房中协标准指数)

星级人员在机构分布上也呈现出明显分化现象,星级人员TOP10机构中第1名的Q房网(世华)(机构4星)有星级人员10429人,处于绝对的领先,第十名华创地产只有160名星级人员,可见未上榜的机构星级人员更少,人员机构分布分化严重。

星级是行业服务规范及从业人员水平高低的一种直观体现,机构拥有星级人员越多,反映出其愿受市场及行业监管的意愿高,对自身服务水平要求也高,其从业的规范性就是对消费者利益的保障。同时从业人员星级级别越高,反映出其行业从业经验越加丰富,深房中协建议消费者在选择服务对象时,可优先选择高星级人员进行服务。

(数据来源:深房中协标准指数)

(三)行业投诉情况

二季度深房中协受理行业投诉42宗,环比一季度的32宗上升31%,主要是因为一季度传统节假日期间市场一贯较为冷清,交易量、投诉量都相应不高。因此,更客观地对比2017年、2018年同期投诉量看,我市二手房经纪服务投诉量第二季度呈明显下降态势。

行业纠纷的下降是多方面努力的结果,一是深房中协针对二手房经纪服务发起了“反腐自律联合治理行动”、“扫黑除恶行业自律专项治理工作”等活动,对行业不良风气起到很好的整肃作用。二是针对行业纠纷热点,深房中协出台了系列服务标准示范文本,起到了一定预防纠纷的作用。再就是随着行业整体竞争进入更高层次,各大品牌机构越来越重视对消费者的服务质量,力争在竞争中脱颖而出。

(数据来源:深房中协标准指数)

从投诉人身份看,二季度主要诉求方还是买方和卖方,其诉求量分别占比38%和36%。另从图表中发现,经纪方也有相关诉求,深房中协在协调消费者诉求的同时,也在积极维护个人会员合法权益,截止目前已协助个人会员累计追回佣金50余万元。

(数据来源:深房中协标准指数)

    (注:更多相关信息请关注深房中协发布的“深圳市房地产中介协会2019年度第二季度房地产中介服务状况报告”。)

二、市场情况

(一)“金四银三”市场行情

二季度二手房网签单量21633套,环比一季度增长57%,同比2018年二季度增长8%,同环比都出现了增幅。2019年上半年随着利好信息频出及累积刚需客年初资金回笼较为集中,消费者的集中入市造就了一波“金四银三”的市场行情(4月因市场流传新版征信政策即将出台,经过相关利益方的炒作,使得很多刚需客担心受新政影响,从而集中入市,造成4月二手房网签的高峰出现),但随着刚需的释放,5、6月二手房网签出现了大幅下滑,并维持在较稳定的成交量上。深房中协认为,在国家“房住不炒”大的基本政策下,房子会逐渐回归到居住的属性上来。对于刚需客,深房中协建议可根据自身情况入市。

(数据来源:深房中协标准指数)

从二季度各区域二手房网签看,分化现象继续明显。龙岗因其较多低房价房源和深圳东部发展战略因素继续成为二手房成交最为活跃区域,二季度网签4874套,排第一。坪山因地理位置及交通生活配套等设施还不够完善,二手房市场行业目前较低迷。相信随着深圳市区商品房用地减少,新房市场正不断向偏远地区转移,同时随着坪山片区后期市政配套的逐渐完善,其二手房市场可期。

(注:因网签系统区域划分原因,大鹏新区未单独列出,列入龙岗区域一并统计;光明新区未单独列出,列入宝安区域一并统计。)

(数据来源:深房中协标准指数)

(二)市场网签排名

从市场占有率来看,深圳市场分化严重,二手房网签单量主要都集中在前几家机构,与其他机构网签量差异较大。

二手房网签单量前三名竞争非常激烈,整个二季度网签三者之间最高差额才222套,细化到周、日数据上去,网签TOP1属轮流坐庄。相比往年,变化最大的是乐有家因深圳周边市场的限购、限售政策影响,经营中心回调深圳,其深圳市场份额上升明显,一季度还是网签第一名。再有变化较大的就是中原,其近期二手房网签市占率下滑明显,排第四且与第三名差额较大。

(数据来源:深房中协标准指数)

2019年上半年二手房网签市占率对比2018年同期有几个明显变化。一是乐有家同比上升了5.1个百分点,二是中原同比下降了4.2个百分点,三是中小机构下降了3.3个百分点。具体情况如下(注:德佑等加盟模式机构因网签是分别签约,故此处无法完整体现):

(数据来源:深房中协标准指数)

不同区域机构竞争力各不相同,但各区域网签TOP1主要还是集中在大型机构上,其中乐有家在福田、龙华、南山占据第一,Q房网(世华)在宝安、龙岗、罗湖占据第一,中原在坪山、盐田占据第一。为让不同区域机构更加详细了解自己精耕区域状况,深房中协整理二季度各区域二手房网签单量TOP10机构供各会员单位参考了解。

(数据来源:深房中协标准指数)

(三)行业综合情况

1.交易风险

疑似“合同打印点”机构频现,深房中协在对行业数据监测过程中发现,存在部分机构二手房网签单量非常可观,但与其对应的备案地铺数量和星级人员数量严重不匹配,对此类机构,在看似便利服务下,可能潜藏合同打印方与实际服务方不一致等风险,为消费者今后维权带来变数。深房中协提醒广大消费者选中介要擦亮眼,规避交易风险。具体名单如下:

(数据来源:深房中协标准指数)

2.交易环境趋好

在深房中协及全行业同仁的共同努力下,行业自律规范不断完善,其对应的结果之一就是行业投诉率大幅下降。2019年上半年行业平均投诉情况为每千单二手房网签投诉2.09宗,较2017年的4.77宗大幅下降56%,反映出行业纠纷量出现明显减少,交易环境在不断向好。

 

(数据来源:深房中协标准指数)

3.行业集中度(CRN)的微妙变化

行业集中度是决定市场结构最基本、最重要的因素,集中体现了市场的竞争和垄断程度,其中CRN指数是其一计量指标,如果行业集中度CR4或CR8<40,则该行业为竞争型;而如果30≤CR4或40≤CR8,则该行业为寡占型。

这里引用该理论,对深圳二手房市场前四机构的重要经营指标网签、地铺、人员进行分析,发现从2016年起深圳二手房市场就已处于寡占型市场。

从三类指标分析结果看,TOP4机构网签市占率占比一直在走高,但在2019年上半年已趋缓,分析后期会达到一个临界值并维持稳定;TOP4所属地铺占比看,这几年一直呈缓慢下降趋势,主要是因为近年网络的快速发展,互联网在中介行业的运用越来越广泛,大型机构不断加强对互联网方面的投入,以前依靠地铺收集房源和客源的功能性在逐渐减弱,故此大型机构在地铺上的布局呈现弱化态势;TOP4机构下辖星级人员在2019年也出现了转折,2019年上半年平均占比较2018年高峰值已下降1个百分点,传统人海战术也随着互联网的便捷性在慢慢弱化。

(数据来源:深房中协标准指数)

深圳市房地产中介市场目前还处在“政策市”,市场行情受政策影响大,很多时候房源的价格与其价值不相匹配,在此深房中协提醒广大消费者合理预期,理性入市。