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年末重磅!国家六部门联合发文《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》

年末重磅!国家六部门联合发文《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》

年末对于房地产市场而言不仅仅有“双十一”、“双十二”利好政策大礼包(豪宅税调整新政以及商务公寓取消只租不售政策)。同样,严格规范行业的规管措施也相继打出了密集组合拳,例如,今年9月底住建部召开的住房租赁中介机构乱象专项整治工作推进会距今还不到3个月时间,于前不久的12月13日,住建部就联合国家发革委等六部门印发《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》(以下简称《意见》),以期进一步规范住房租赁市场主体经营行为,保障住房租赁各方特别是承租人的合法权益。从政策出台的层级,以及多部门联合发文的角度分析,近期针对住房租赁领域的整治与规范工作频出,说明长期以来,住房租赁领域存在“发布虚假房源信息”、“恶意克扣押金租金”、“违规使用住房租金贷款”、“强制驱逐承租人”等侵害承租人合法权益的违法违规行为,成为了社会及舆论所诟病的突出问题,并且已引起了国家管理层的高度重视,而现阶段这些行业规管举措的出台,都预示着当下住房租赁市场已进入了严格规范与管理时期。

总体而言,此次出台的《意见》内容较多,为便于读者阅读吸收,深房中协以归纳总结的方式阐述《意见》中的重点内容,如下:

一、严格落实行业登记备案管理

从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台,以及转租住房10套(间)以上的单位或个人应当依法办理市场主体登记。从事住房租赁经纪服务的机构经营范围应当注明“房地产经纪”,从事住房租赁经营的企业经营范围应当注明“住房租赁”。

事实上,深圳市房地产中介行业在住房租赁机构备案管理与从业人员实名登记实践方面起步较早,深房中协在今年10月18日成功开展“整治房地产中介机构、住房租赁中介机构乱象自查自纠工作”的基础上,协助主管部门完成了对深圳市住房租赁行业的摸底调查随后,在充分掌握行业底层数据的基础上,又于11月6日,按照中央和省委“不忘初心、牢记使命”主题教育工作安排,向全行业发布了《关于开展我市住房租赁中介行业实名登记的通知》,要求“对我市住房租赁中介机构(含从事房地产租赁业务的房地产经纪机构,及住房租赁运营机构)及其下辖人员实行全面实名登记,统一持牌服务。”总体上,就深圳市房地产中介行业而言,已基本实现了对从业机构备案管理与从业人员实名登记的全覆盖。

二、房源信息真实性要求

同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次,在不同渠道发布的房源信息应当一致,已成交或撤销委托的房源信息应在5个工作日内从各种渠道上撤销。

三、明确网络平台的责任

网络信息平台应当核验房源信息发布主体资格和房源必要信息;对发布10套(间)以上转租房源信息的单位或个人,应当核实发布主体经营资格;网络信息平台要加快实现对同一房源信息合并展示,及时撤销超过30个工作日未维护的房源信息。

深房中协认为,《意见》首次明确提出了此类网络平台监管的责任部门,以及监管处罚措施,是非常有利于改善此类机构监管责任部门不明确,监管处罚政策法规依据不充分等突出问题。

四、房源发布的监管举措

对违规发布房源信息的机构及从业人员,网信部门可根据住建等部门的意见,对其依法采取暂停相关业务、停业整顿等措施。

五、落实和规范住房租赁合同

经由房地产经纪机构、住房租赁企业成交的住房租赁合同,应当即时办理网签备案。网签备案应当使用住建、市监部门制定的住房租赁合同示范文本。

六、规范租赁服务收费

    房地产经纪机构、住房租赁企业应当实行明码标价。收费前应当出具收费清单,列明全部服务项目、收费标准、收费金额等内容,并由当事人签字确认房地产经纪机构不得赚取住房出租差价,住房租赁合同期满承租人和出租人续约的,不得再次收取佣金。

    深房中协认为,以往住房租赁领域乱收费现象存在的主要原因就是收费项目与信息不透明、收费标准不统一,导致投诉纠纷高发在收费环节,而“收费清单”如能最终落实,则可以有效解决行业乱收费的问题。

七、加强租赁金融业务的监管

一是住房租赁企业可依据相关法律法规以应收帐款为质押申请银行贷款,但住房租赁企业租金收入中住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位;二是住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金消费贷款,不得以租金分期、租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金消费贷款;三是加强住建部门与金融监管部门有关住房租赁合同网签备案、住房租金贷款的信息共享。

深房中协认为,关于租赁金融业务的规范,更多的是从防范金融系统风险的角度出发。在以往,住房租赁领域过度运用金融杠杆,违规改变贷款用途以及诱骗或“套路”承租人办理金融贷款业务等现象一直存在,导致承租人合法权益遭受侵害的同时,也加剧了行业运营风险与金融系统风险。而《意见》明确30%的标准限定以及给出整改时间的期限,则能进一步规范住房金融业务的开展,化解此前积压的“暴雷”风险。

八、要求建设租赁服务平台

直辖市、省会城市、计划单列市以及其他租赁需求旺盛的城市应当于2020年底前建设完成住房租赁管理服务平台。平台应当具备机构备案和开业报告、房源核验、信息发布、网签备案等功能。