【案情简介】

某品牌地产中介居间促成业主谢某与客户张某签订了《二手房买卖合同》，约定房产交易总价2200万，买方先支付200万定金，在指定日期前将余款全部付至买卖双方指定第三方资金监管账号中。尽管中介机构向他们推荐了长期合作的一家大型担保机构，但谢某因不信任中介方，执意与买方张某达成约定，由买方张某自行筹款替卖方赎楼。 同时按照合同约定，业主谢某出具了公证委托书，委托张某选择的深圳市某担保公司及该司员工曾某、钟某，以业主谢某的名义办理该房产资金监管、收款手续等相关事宜。 根据这份公证委托书约定，被委托的几名担保公司员工有权代业主谢某收取购房款。恰恰就是这样的约定，最终帮助买家张某串通担保机构员工，将应付给谢某的房款千余万元挪出支付了自己的其他债务，一款两用，直接导致谢某房没了，钱也没有收到。 谢某发现被骗后，将买方张某，担保公司及中介机构一并诉至人民法院。经市中院二审裁决，判定该地产中介作为涉案房地产交易的居间人在已尽提醒告知义务后，不负有防范售楼款安全的义务，其无需承担赔偿谢某售楼款损失的民事责任。

【律师点评】

此案经一审、二审及再审，业主谢某在钱、房两空的情况下耗费了大量的时间、金钱及精力去进行维权，且维权效果并不尽如人意。

总结起来，不难发现三点教训：

一是谢某的行为脱离了房地产中介的专业服务，不论处于何种原因选择了买方介绍的担保机构，最终导致被骗。房地产中介服务对专业性高度依赖，仅凭买卖双方自身经验和判断确实很难全面的理解交易流程和控制风险，而这正是房地产中介服务的价值所在。

二是谢某自身的风险意识不强，疏于认真核实各种信息。特别是对自己需要签署的文书没有仔细审核的意识，在关键的风险点上疏于防范，导致交易流程给对方留下了巨大的漏洞。

三是消费者有权选择服务提供者。如果消费者自行完成交易流程的，特别是资金交易额较大时，建议聘请律师风控把关。

【业内点评】

专业房地产经纪机构及担保公司对交易涉及的流程及款项收付均有严格的制度管理，旨在通过严格风险管控，确保交易安全，有效的把控整个交易流程，降低交易风险。本案例中，谢某出于对中介公司的不信任，拒绝中介公司推荐的信誉较好的担保公司，自行选择担保公司，该担保公司又未能有效管控员工、防控风险，最终导致谢某钱房两失。

房产交易对卖方来说最终是为了取得房款。因此，收款人一般应当是卖方本人或卖方指定的其他人。对于一般受托人，业主应严格控制收款权限，以保障自身利益。在本案例中谢某授权给张某指定的担保公司，并给与受托人收取房款的权限，以致被骗。

中介公司作为房产交易的居间方，有义务告知买卖双方交易风险，并给出专业建议。本案例中中介公司善尽了合理告知义务，并推介了专业担保供公司及监管机构，只是因谢某个人坚持进行风险操作，才导致交易损失。因此法院判定中介公司对其损失不承担任何赔偿责任，也从侧面提醒所有房地产经纪机构，善尽居间方义务，是我们服务、免责的根本。

【协会点评】

深圳房地产中介协会认为， 房地产经纪机构为客户提供服务时，应当诚实、客观地事先告知服务对象有关经纪活动及服务行为可能发生的风险和后果。

但由于业主谢某不信任这家经纪机构，摆脱了经纪机构独自和买家及买家推荐的担保公司员工签订相关合约，全权处理相关房款事宜，则造成的相关损失自然和经纪机构没有关系。而担保公司对员工曾某、钟某监管不利，对谢某的损失也负有不可推卸的责任。

如果谢某事前和经纪机构签订深圳市房地产中介协会推出《二手房交易重要事项告知书》（http://www.srba.net.cn/srba/download.html-行业服务规范指引-《二手房交易重要事项告知书》），就会对易引发纠纷的买卖双方身份问题、税费问题、服务标准问题等有基本的了解，对保障自身基本利益是有帮助的，也许就能避免相关损失了。

【协会自律专业委员会张伟主任点评】

行业的健康发展不仅要严格规范从业者的操作行为，也需要交易双方的自律，对于房产交易的复杂性和高风险要有充分的认识，切忌盲目自信和不尊重经纪人员的专业服务，以免给自己造成不必要的损失。

房产交易所涉及的金额较大，普通市民应高度重视其中的风险，房地产中介公司在日常业务中积累了大量的防范风险的经验，完全可以帮助消费者过滤掉绝大部分的风险，普通消费者应高度重视中介机构的操作建议，非专业人士不宜自行操作。